Комплексное развитие территорий — сравнительно новый правовой механизм, предусмотренный гл. 10 Градостроительного кодекса РФ и позволяющий осуществлять редевелопмент городской среды кварталами и районами.
Мировой опыт и опыт субъектов Российской Федерации подтверждает эффективность данного инструмента, основным преимущественном которого является возможность сокращения инвестиционно-строительного цикла. В настоящее время в 77 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации механизма комплексного развития территории (КРТ) — 866 территорий площадью 19,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 139,7 млн кв. метров, в том числе жилой — 101,9 млн кв. метров. Принято 720 решений о КРТ, в том числе 283 решения о КРТ жилой застройки, общей площадью 13,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 108,6 млн кв. метров, из них 77,46 млн кв. метров — жилой площади.
В соответствии со ст. 64 Градостроительного кодекса РФ целями комплексного развития территорий являются:
1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития территорий путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;
2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства, и улучшения жилищных условий граждан в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
4) повышение эффективности использования территорий, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.
В контексте последней цели комплексного развития территорий стоит отметить особую роль банков как участников инвестиционно-строительной деятельности.
Участие банков в реализации проектов КРТ возможно как в рамках классических банковских продуктов, так и через дочерние общества.
Наиболее распространенной правовой формой участия банков в проектах КРТ выступает кредитование. Так, в частности, заемщиком банка могут выступать генеральный подрядчик и иные подрядные компании, привлеченные к реализации КРТ на основании гражданско-правовых договоров оператором КРТ или лицом, с которым заключен договор о КРТ.
Разновидностью кредитования, но при этом самостоятельным банковским продуктом является проектное финансирование. Специфика использования этого инструмента заключается в том, что в соответствии с ч. 9 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Кроме того, в отношении договора о КРТ ч. 10 указанной статьи предусмотрено, что лицо, заключившее договор, не вправе передавать свои права и обязанности иному лицу. Указанные нормы прямо влияют на возможность обеспечения надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств: залог прав аренды на земельные участки, которые предоставлены для целей КРТ, запрещен.
Кроме того, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 5, 6 и 9 ч. 4, п. 1 ч. 56, ч. 6 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ, публичная сторона договора о КРТ вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом право аренды земельного участка, предоставленного для целей комплексного развития территории, подлежит досрочному прекращению путем одностороннего отказа от договора аренды такого земельного участка. Указанные нормы также ухудшают положение кредитора в рамках проекта, что во многом станет для банка основанием для отказа от участия в финансировании такого проекта (в случае отсутствия альтернативных достаточных по стоимости прав/имущества, которые могут быть переданы в залог).
В связи с обозначенной проблематикой практическим и научным сообществом в тесной взаимосвязи с федеральными органами исполнительной власти прорабатывается вопрос внесения изменений в Градостроительный кодекс в части предоставления банкам возможности минимизировать свои риски при финансировании такого рода проектов путем предоставления им в залог прав аренды на земельные участки, на которых реализуется КРТ.
В рамках КРТ внедряется ипотечное кредитование покупателей объектов недвижимости. Поскольку прибыль от продажи объектов недвижимости является основным источником возврата инвестиций, вложенных в проект КРТ, в том числе для создания социальной инфраструктуры, участие банков на данном этапе реализации играет существенную роль для лица, с которым заключен договор о КРТ/для оператора КРТ.
В случае реализации крупного и масштабного проекта КРТ возможна и такая форма участия банков, как синдицированное кредитование. Однако для использования данного механизма потребуется внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ в целях предоставления защиты прав кредиторам путем использования возможности реализации прав аренды на торгах, включая права по договору о КРТ, что в настоящее время не может быть осуществлено. При этом в рамках такого механизма могут быть использованы государственные гарантии, которые могли бы мотивировать банки финансировать такого рода проект КРТ.
Предоставление гарантий всем участникам строительного цикла в КРТ, в том числе на предпроектной стадии, — еще одна немаловажная форма участия банков, которая обеспечивает надежность деловых связей между контрагентами и их стремление к надлежащему исполнению своих обязательств.
Иной формой участия банков в реализации проектов КРТ и их финансировании выступает создание дочернего общества совместно с другой компанией с госучастием (или самостоятельно банком, более 50% уставного капитала/акций которого принадлежит государству), это соответствовало бы критериям оператора КРТ, предусмотренным ст. 71 Градостроительного кодекса РФ. Так, в частности, оператором комплексного развития территории, определенным Правительством Российской Федерации и обеспечивающим реализацию принятого Правительством Российской Федерации решения о комплексном развитии территории, может быть определено юридическое лицо, которое создано Российской Федерацией или в уставном (складочном) капитале которого доля Российской Федерации составляет более 50%, либо дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу. В свою очередь, оператором комплексного развития территории, определенным субъектом Российской Федерации и обеспечивающим реализацию принятого субъектом Российской Федерации, главой местной администрации решения о комплексном развитии территории, может быть определено юридическое лицо, которое создано субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием или в уставном (складочном) капитале которого доля субъекта Российской Федерации, муниципального образования составляет более 50%, либо дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу.
Такая форма участия в реализации КРТ позволяет банкам выступать не только как долговой инвестор, но и как долевой, иметь корпоративные права и с их помощью не только координировать деятельность оператора КРТ в части расходования денежных средств, но и разрешать концептуальные вопросы проекта.
Учитывая общую тенденцию создания банковских экосистем, объединяющих компании с различными видами деятельности, в том числе в сфере строительства и управления недвижимостью, участие банков в финансировании проектов КРТ через корпоративные структуры имеет перспективы стать полноценным направлением инвестиционной деятельности банков.
Источник: https://bosfera.ru/bo/ob-uchastii-bankov-v-realizacii-proektov-kompleksnogo-razvitiya-territorii
Мировой опыт и опыт субъектов Российской Федерации подтверждает эффективность данного инструмента, основным преимущественном которого является возможность сокращения инвестиционно-строительного цикла. В настоящее время в 77 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации механизма комплексного развития территории (КРТ) — 866 территорий площадью 19,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 139,7 млн кв. метров, в том числе жилой — 101,9 млн кв. метров. Принято 720 решений о КРТ, в том числе 283 решения о КРТ жилой застройки, общей площадью 13,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 108,6 млн кв. метров, из них 77,46 млн кв. метров — жилой площади.
В соответствии со ст. 64 Градостроительного кодекса РФ целями комплексного развития территорий являются:
1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития территорий путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;
2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства, и улучшения жилищных условий граждан в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройства территорий, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
4) повышение эффективности использования территорий, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.
В контексте последней цели комплексного развития территорий стоит отметить особую роль банков как участников инвестиционно-строительной деятельности.
Участие банков в реализации проектов КРТ возможно как в рамках классических банковских продуктов, так и через дочерние общества.
Наиболее распространенной правовой формой участия банков в проектах КРТ выступает кредитование. Так, в частности, заемщиком банка могут выступать генеральный подрядчик и иные подрядные компании, привлеченные к реализации КРТ на основании гражданско-правовых договоров оператором КРТ или лицом, с которым заключен договор о КРТ.
Разновидностью кредитования, но при этом самостоятельным банковским продуктом является проектное финансирование. Специфика использования этого инструмента заключается в том, что в соответствии с ч. 9 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. Кроме того, в отношении договора о КРТ ч. 10 указанной статьи предусмотрено, что лицо, заключившее договор, не вправе передавать свои права и обязанности иному лицу. Указанные нормы прямо влияют на возможность обеспечения надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств: залог прав аренды на земельные участки, которые предоставлены для целей КРТ, запрещен.
Кроме того, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 5, 6 и 9 ч. 4, п. 1 ч. 56, ч. 6 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ, публичная сторона договора о КРТ вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом право аренды земельного участка, предоставленного для целей комплексного развития территории, подлежит досрочному прекращению путем одностороннего отказа от договора аренды такого земельного участка. Указанные нормы также ухудшают положение кредитора в рамках проекта, что во многом станет для банка основанием для отказа от участия в финансировании такого проекта (в случае отсутствия альтернативных достаточных по стоимости прав/имущества, которые могут быть переданы в залог).
В связи с обозначенной проблематикой практическим и научным сообществом в тесной взаимосвязи с федеральными органами исполнительной власти прорабатывается вопрос внесения изменений в Градостроительный кодекс в части предоставления банкам возможности минимизировать свои риски при финансировании такого рода проектов путем предоставления им в залог прав аренды на земельные участки, на которых реализуется КРТ.
В рамках КРТ внедряется ипотечное кредитование покупателей объектов недвижимости. Поскольку прибыль от продажи объектов недвижимости является основным источником возврата инвестиций, вложенных в проект КРТ, в том числе для создания социальной инфраструктуры, участие банков на данном этапе реализации играет существенную роль для лица, с которым заключен договор о КРТ/для оператора КРТ.
В случае реализации крупного и масштабного проекта КРТ возможна и такая форма участия банков, как синдицированное кредитование. Однако для использования данного механизма потребуется внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ в целях предоставления защиты прав кредиторам путем использования возможности реализации прав аренды на торгах, включая права по договору о КРТ, что в настоящее время не может быть осуществлено. При этом в рамках такого механизма могут быть использованы государственные гарантии, которые могли бы мотивировать банки финансировать такого рода проект КРТ.
Предоставление гарантий всем участникам строительного цикла в КРТ, в том числе на предпроектной стадии, — еще одна немаловажная форма участия банков, которая обеспечивает надежность деловых связей между контрагентами и их стремление к надлежащему исполнению своих обязательств.
Иной формой участия банков в реализации проектов КРТ и их финансировании выступает создание дочернего общества совместно с другой компанией с госучастием (или самостоятельно банком, более 50% уставного капитала/акций которого принадлежит государству), это соответствовало бы критериям оператора КРТ, предусмотренным ст. 71 Градостроительного кодекса РФ. Так, в частности, оператором комплексного развития территории, определенным Правительством Российской Федерации и обеспечивающим реализацию принятого Правительством Российской Федерации решения о комплексном развитии территории, может быть определено юридическое лицо, которое создано Российской Федерацией или в уставном (складочном) капитале которого доля Российской Федерации составляет более 50%, либо дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу. В свою очередь, оператором комплексного развития территории, определенным субъектом Российской Федерации и обеспечивающим реализацию принятого субъектом Российской Федерации, главой местной администрации решения о комплексном развитии территории, может быть определено юридическое лицо, которое создано субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием или в уставном (складочном) капитале которого доля субъекта Российской Федерации, муниципального образования составляет более 50%, либо дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу.
Такая форма участия в реализации КРТ позволяет банкам выступать не только как долговой инвестор, но и как долевой, иметь корпоративные права и с их помощью не только координировать деятельность оператора КРТ в части расходования денежных средств, но и разрешать концептуальные вопросы проекта.
Учитывая общую тенденцию создания банковских экосистем, объединяющих компании с различными видами деятельности, в том числе в сфере строительства и управления недвижимостью, участие банков в финансировании проектов КРТ через корпоративные структуры имеет перспективы стать полноценным направлением инвестиционной деятельности банков.
Источник: https://bosfera.ru/bo/ob-uchastii-bankov-v-realizacii-proektov-kompleksnogo-razvitiya-territorii