Проектное финансирование при реализации договоров о КРТ
Комплексное развитие территории (далее — КРТ) представляет собой правовой механизм, объединяющий в себе элементы государственно-частного партнерства, и позволяющий создать благоприятные условия проживания граждан, обновить среду жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов (п. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ). КРТ является одним из эффективных инструментов развития регионов России, в рамках которого у инвестора есть возможность сократить инвестиционно-строительный цикл и достичь результата проекта в более короткий срок
По состоянию на 1 января 2025 года в 77 субъектах Российской Федерации в активной стадии реализации механизма КРТ — 866 территорий площадью 19,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 139,7 млн квадратных метров, в том числе жилой площади 101,9 млн квадратных метров. Принято 720 решений о КРТ, в том числе 283 решения о КРТ жилой застройки общей площадью 13,6 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом 108,6 млн квадратных метров, из них 77,46 млн квадратных метров жилой площади.
Градостроительный кодекс РФ предусматривает несколько правовых форм реализации комплексного развития территории, одной из которых является договор о комплексном развитии территории (далее — договор о КРТ).
В соответствии со ст. 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о КРТ заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в установленном Правительством Российской Федерации порядке, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости.
Предметом договора о КРТ являются права и обязанности его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства.
Градостроительный кодекс Российской Федерации детально регулирует вопросы содержания этого вида договоров, устанавливает перечень обязательных сведений, которые должны быть включены в такой договор. Среди них:
1) сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития;
2) перечень расположенных в границах такой территории объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих сносу, перечень объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих строительству, реконструкции, и (или) сведения о видах, назначении планируемых для размещения объектов капитального строительства с указанием предельной (максимальной и (или) минимальной) общей площади таких объектов;
3) перечень объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, иных объектов, необходимых для функционирования объектов капитального строительства и обеспечения жизнедеятельности человека, и (или) сведения о видах и назначении таких объектов;
4) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих строительству или реконструкции в соответствии с договором, а также условие о размещении на первых этажах указанных домов нежилых помещений;
5) перечень выполняемых лицом, заключившим договор, видов работ по благоустройству территории, срок их выполнения;
6) обязательство лица, заключившего договор, разработать документацию по планировке территории и обязательство органа исполнительной власти ее утвердить;
7) обязательство лица, заключившего договор о комплексном развитии территории, обеспечить благоустройство территории, подлежащей комплексному развитию;
7) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора;
8) срок действия договора, который не может превышать предельного срока реализации решения о комплексном развитии территории, предусмотренный таким решением, а также иные положения, которые позволяют достичь задачи КРТ.
Несмотря на те преимущества, которые инвестор может получить в рамках использования механизма КРТ, ключевым вопросом остается возможность привлечения заемного финансирования от банков.
Поскольку количество проектов КРТ каждый год увеличивается и в краткосрочном будущем основная часть строительства жилья будет реализовываться через механизм КРТ, и банки, и девелоперы заинтересованы во взаимодействии и максимально детальном регулировании взаимоотношений сторон (лица, которое непосредственно реализует КРТ, и лица, которое финансирует реализацию КРТ).
Основным банковским продуктом для проектов КРТ выступает проектное финансирование. Однако с точки зрения законодательного регулирования остается значительное количество пробелов, которые ограничивают использование проектного финансирования, не обеспечивают надлежащую степень защиты интересов кредитора, что прямо влияет на условия, сумму и срок кредитования лица, реализующего КРТ. Связано это с несколькими факторами.
В соответствии с ч. 9 ст. 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, заключившее договор, не вправе уступать принадлежащее ему право аренды земельного участка (земельных участков), предоставленного для целей комплексного развития территории. В отношении договора о КРТ ч. 10 указанной статьи также предусмотрено, что лицо, заключившее договор, не вправе передавать свои права и обязанности иному лицу.
Кроме того, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 5, 6 и 9 ч. 4, п. 1 ч. 56, ч. 6 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ, публичная сторона договора о КРТ вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом право аренды земельного участка, предоставленного для целей комплексного развития территории, подлежит досрочному прекращению путем одностороннего отказа от договора аренды такого земельного участка.
Руководствуясь основным принципом публичного права «Запрещено то, что не разрешено», можно сделать вывод: из действующего регулирования следует, что залог прав аренды на землю как способ обеспечения кредитного договора в рамках проектного финансирования и последующая реализации этих прав на торгах, не предусмотрены.
В связи с этим такие права аренды на земельные участки не могут выполнять функции полноценного обеспечения исполнения обязательств заемщика, как это происходит в рамках реализации классического девелоперского проекта и проектного финансирования.
В профессиональном сообществе активно обсуждается вопрос необходимости включения в механизм КРТ положений, которые позволят использовать право аренды на земельные участки, предоставленные для целей КРТ, в качестве залога в пользу кредитной организации, финансирующей реализацию проекта КРТ. При этом очевидно, что такой залог должен быть разрешен в пользу только одной кредитной организации.
Видится более целесообразным и последовательным предусмотреть возможность запрета залога права аренды на земельные участки непосредственно в самом договоре, если это обусловлено особенностями проекта КРТ, а не на уровне федерального закона.
В ситуации, когда условия договора о КРТ нарушены лицом, реализующем КРТ, возникают основания для одностороннего отказа от договора о КРТ, и как следствие банк как залогодержатель права аренды на земельные участки фактически оказывается в условиях, когда у арендодателя появляется безусловное основание для досрочного расторжения договора аренды земельных участков в силу п. 9 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ. Очевидно, что способность такого залога защитить имущественные права кредитора крайне низкая.
Одновременно с этим специального регулирования требует и порядок регистрации залога права аренда на земельные участки, предоставленные для комплексного развития территории. На площадках профессиональных сообществ звучат предложения дополнить Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ новой статьей ст. 62.2, предусматривающей, что залог прав аренды на земельный участок (земельные участки), предоставленный для комплексного развития территории, может быть зарегистрирован в пользу только одного банка, предоставившего соответствующий целевой кредит.
Принимая во внимание, что осуществлять финансирование крупномасштабных проектов КРТ с помощью инструмента проектного финансирования будут банки с государственным участием, считаем актуальным предложение оставлять предмет залога у банка в целях его передачи специализированному дочернему обществу банка1 для завершения реализации проекта.
Совершенствование законодательства в сфере КРТ в части защиты интересов кредитных организаций станет драйвером развития механизма КРТ, позволит инвесторам вовлекать новые территории и оптимизировать бизнес-модели, а также обеспечит решение социально-экономических задач в ускоренные сроки.
1. Такие специализированные общества уже созданы в рамках группы ВТБ, СберБанка, задача которых реализовывать федеральные проекты КРТ.