В рамках процедуры реализации имущества гражданина Ирины Образцовой должник оспорила торги по продаже права аренды земельного участка и попросила применить последствия недействительности сделки в виде возврата названного актива в конкурсную массу. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления, посчитав расположенные на участке жилой дом, баню и сарай самовольными постройками, не подлежащими реализации, и признав поведение должника недобросовестным. Ирина Образцова обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Северо-Западного округа, который пришел к выводу о необоснованности позиции нижестоящих судов, указав на отсутствие оснований признания объектов самовольными постройками, неучет судами рыночной стоимости построек и факта безвозмездного их приобретения покупателем земельного участка, влияние допущенных нарушений на результаты торгов. Окружной суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение (дело № А56-75348/2023).
Фабула
В рамках дела о банкротстве Ирины Образцовой финансовый управляющий провел торги по продаже права аренды земельного участка. Начальная стоимость была определена в размере 254 тыс. рублей. Победителем торгов стал единственный участник Виктор Шкарев.
Ирина Образцова оспорила торги, указав, что на земельном участке находится жилой дом для круглогодичного проживания с баней и сараем, рыночная стоимость комплекса составляет 3 млн рублей, в то время как продажная цена была определена без учета стоимости капитальных строений.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления. Ирина Образцова обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции указал на отсутствие зарегистрированных прав на возведенные должником постройки и посчитал, что реализация данного имущества, представляющего собой самовольные постройки, не порождает прав собственности и отчуждения. В связи с этим у организатора торгов не имелось правовых оснований для указания в извещении о торгах сведений о данных постройках.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и дополнительно признал недобросовестным поведение Ирины Образцовой, которая не указала на наличие спорных объектов (жилого дома, бани и сарая) при обращении в суд с заявлением о собственном банкротстве, не уведомила финансового управляющего о названном имуществе и не обратилась с разногласиями относительно положения о продаже имущества и его стоимости.
Что решил окружной суд
Арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что в рассматриваемом случае суды неправомерно признали спорные объекты на земельном участке (жилой дом, баню, сарай) самовольными постройками, не подлежащими реализации.
Суд сослался на пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, согласно которому возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. Суды не учли, что до 1 марта 2031 г. возведение таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без соблюдения градостроительного порядка и регистрация на них права собственности на основании только технического плана являются законными действиями застройщика.
Окружной суд отметил п. 5.1.2 договора аренды от 30 мая 2007 г., предусматривающий право арендатора Ирины Образцовой на возведение объектов недвижимости на земельном участке. Суд указал, что в отношении спорных построек действует упрощенный порядок регистрации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания их самовольными.
Суд сослался на представленное в дело заключение специалиста, согласно которому на земельном участке имеются неучтенные финансовым управляющим объекты — жилой дом площадью 207,48 кв.м, баня 9 кв.м, сарай 25,1 кв.м. При этом суды не установили обстоятельств наличия или отсутствия построек на участке.
Окружной суд указал на существенность данных обстоятельств для рассмотрения спора, поскольку с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, покупатель (Виктор Шкарев), приобретая право аренды, фактически безвозмездно получил возведенные постройки, рыночная стоимость которых судами не была определена. Суд сослался на неполучившие оценки доводы должника Ирины Образцовой о рыночной стоимости земельного участка с жилым домом 3 млн рублей и возможности полного погашения за счет реализации требований кредиторов.
Выставление финансовым управляющим земельного участка на торги без предварительного разрешения судьбы находящихся на нем построек (путем регистрации за должником права собственности на них), как и проведение торгов с существенными нарушениями, влияют на их результат и цену реализации имущества должника, что может свидетельствовать о недействительности торгов. При этом непринятие Образцовой мер по оспариванию положения о порядке продажи права аренды участка без учета находящихся на нем строений не препятствует признанию торгов недействительными.
Итог
Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Почему это важно
Действительно, в соответствии с п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве имущество, изъятое из оборота, к которому относятся и самовольные постройки, не подлежит включению в конкурсную массу, отметила Анна Прохорова, главный юрист Юридической компании NERRA.
Вместе с тем, как верно указал суд кассационной инстанции, арбитражный управляющий, действуя разумно и добросовестно, в интересах максимального пополнения конкурсной массы должен был предпринять действия по постановке построек на учет и регистрации права собственности должника. Продажа земельного участка или права аренды на участок без указания сведений о находящихся на нем строениях и без учета их стоимости противоречит целям процедуры банкротства и нарушает права должника и кредиторов, указала она.
